Projeto aperfeiçoa modelo de financiamento de obras previsto no Estatuto da Cidade

Projeto para aperfeiçoar a operação urbana consorciada, modelo de financiamento de obras previsto no Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 2001), aguarda designação de relator na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ). De autoria do senador Airton Sandoval (MDB-SP), a proposta (PLS 57/2017) foi encaminhada também à Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR), onde será analisada em caráter terminativo.

Pelo modelo de operação urbana consorciada, são emitidos os chamados certificados de potencial adicional de construção (Cepac), que financiam obras e investimentos para a recuperação de áreas degradadas, sem a necessidade de onerar o orçamento público. Segundo o PLS, o gerenciamento dessa operação poderá ser delegado, total ou parcialmente, a entidade de propósito específico constituída sob a forma de sociedade ou de fundo de investimento imobiliário.

— Trata-se de uma técnica consagrada de financiamento de projetos, que isola as receitas, despesas e riscos associados a determinado projeto, de modo a torná-lo mais transparente para potenciais investidores — explica o autor da proposição.

A entidade poderá ser instituída pelo poder público ou por empresa concessionária de serviço público ou de obra pública, aberta à adesão dos proprietários de imóveis necessários à execução da operação, mediante sua entrega a título de integralização de capital.

O projeto também prevê que a entidade instituída poderá adquirir os imóveis necessários para a execução da operação e alienar ou explorar comercialmente os lotes que produzir, assim como arrecadar contribuição de melhoria decorrente das obras que executar.

Divisão do solo

No caso de projetos de natureza imobiliária, cuja execução poderá demandar o remembramento ou reparcelamento dos terrenos existentes, a proposta assegura aos proprietários o direito de participar do capital da entidade, mediante entrega dos respectivos imóveis como forma de integralização do capital.

A técnica de reparcelamento do solo — utilizada internacionalmente em situações tão diversas quando a reurbanização do entorno de estações ferroviárias em Hong Kong ou a reconstrução de Beirute após a guerra civil do Líbano — permite que os proprietários se beneficiem da valorização gerada pela operação e elimina a necessidade de desapropriações, que criam conflitos desnecessários e comprometem recursos públicos, destaca Airton Sandoval.

O senador ressalta ainda que o dispositivo ampliará a eficácia das operações urbanas consorciadas, que se veem limitadas pela configuração existente dos lotes, correspondentes ao modelo urbanístico que se pretende substituir. Atualmente, a fragmentação excessiva dos lotes de bairros originalmente projetados para o uso unifamiliar, cria dificuldades intransponíveis para seu desejável adensamento, uma vez que este exige remembramento dos lotes existentes como condição para a construção de edifícios, ressalta.

Desapropriação de imóveis

O projeto estabelece ainda que a entidade a ser criada, atuando por delegação do poder público, poderá desapropriar os imóveis que não forem integralizados ao seu patrimônio, mas se revelem indispensáveis para a execução da operação. Também altera a regra atual de vinculação dos recursos, para facultar ao município incorporar ao seu patrimônio o superavit eventualmente registrado ao final da operação. Atualmente, o Estatuto da Cidade exige que todos os recursos arrecadados pela emissão de Cepac ou outras contrapartidas, sejam empregados na própria operação.

— Trata-se de regra importante para assegurar aos investidores que as obras previstas no plano da operação sejam efetivamente realizadas. Não se justifica, no entanto, a manutenção dessa vinculação uma vez cumpridos os encargos previstos no plano. A partir desse momento, a operação deve ser extinta, pois já cumpriu seu objetivo — avalia o autor do projeto.

Informações da Agência Senado

Foto: Pedro França/Agência Senado

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